LMNP Loueur Meublé Non Professionnel

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LMNP LOUEUR MEUBLE NON PROFESSIONNEL

dreamstime_xs_10300525Les revenus LMNP Loueur Meublé Non Professionnel sont imposés au titre des « bénéfices industriels et commerciaux » (BIC).
Le LMNP Loueur Meublé Non Professionnel désigne 2 catégories d’investisseurs

  • Les personnes qui ne sont pas inscrites en qualité de loueur meublé professionnel au RCS ;
  • Les personnes qui, bien qu’inscrites au RCS en qualité de LMP, retirent de cette activité à la fois un montant de recettes annuelles inférieur ou égal à 23 000 € et moins de 50 % de leur revenu global.

Le LMNP Loueur Meuble Non Professionnel

Le dispositif LMNP a la particularité d’offrir à l’investisseur 2 choix de statuts fiscal : le CENSI Bouvard qui permet une réduction d’impôt, et le régime LMNP classique en micro BIC.

Le LMNP  Loueur Meuble Non Professionnel régime classique

Régime micro BIC : S’applique si les revenus locatifs n’excèdent pas 32 900 € par an. L’acquéreur bénéficie d’un abattement forfaitaire de 50 % sur ses recettes locatives.

Régime réel : s’applique sur option et de droit si les revenus locatifs dépassent 32 900 € par an. L’investisseur peut déduire ses charges réelles des recettes locatives. Les amortissements (mobilier et immobilier) sont imputables sur les résultats bénéficiaires des exercices suivants sans limitation de durée.
Les bénéfices s’ajoutent aux autres revenus imposables.
Les déficits, eux sont reportables sur les revenus de même nature pendant 10 ans.

Le Loueur meublé Censi Bouvard

Le LMNP Bouvard (prolongé jusqu’au 31 décembre 2016) permet de bénéficier d’une réduction d’impôt de 11% du prix de revient du logement, plafonnée à 300 000 € et répartie sur 9 ans.
La fraction du prix de revient du bien excédant les 300 000 € peut être amortie.
Le régime réel d’imposition  est obligatoire avec le Censi Bouvard.

Le propriétaire doit s’engager à louer le logement pendant au moins 9 années à l’exploitant de la résidence. Cette location doit prendre effet dans le mois qui suit l’achèvement des travaux ou de son acquisition.
En cas de non respect de cette règle, ou de cession du logement avant les 9 années de location, la réduction d’impôt pratiquée ferait l’objet d’une reprise au titre de l’année de rupture de l’engagement.

Le LMNP Bouvard 2015, c’est :

  • Une réduction d’impôt de 11 % du prix du bien ;
  • Une imputation des déficits BIC non professionnels uniquement sur les revenus de même nature ;
  • Un faible effort d’épargne ;
  • Une rentabilité élevée ;
  • Des loyers garantis par bail commercial ;
  • La récupération de la TVA ;
  • Un outil de rente à terme extrêmement performant.

LMNP : Les logements concernés 

  • Les établissements mentionnés au 6° ou 7° du I de l’article L. 312-1 du Code de l’action Sociale et des Familles, ou de l’ensemble des logements affectés à l’accueil familial salarié des personnes âgées ou handicapés, prévus par les articles L. 444-1 à L. 444-9 du même code, gérés par un groupement de coopération sociale ou médico-sociales ;
  • Les résidences avec services pour étudiants ;
  • Les résidences de tourisme classées ;
  • Les établissements mentionnés au B des 1° et 2° de l’article L. 6111-2 du Code de la Santé Publique.

Régime des plus-values

Concernant les plus values, c’est le régime des plus-values privées qui s’applique. Les règles d’imposition sont les mêmes que celles applicables dans le cadre d’une vente de logement non meublé. Ainsi, en cas de plus values, celles-ci sont exonérées si elles interviennent au bout de 22 ans de détention du bien.
Enfin, de la même manière que pour le LMP, l’investisseur en LMNP Loueur Meuble Non Professionnel va avoir la possibilité de récupérer la TVA dés lors qu’il aura donné à bail commercial à une société rendant trois sur quatre des services de base (accueil, petit déjeuner, nettoyage des locaux et fourniture de linge).

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