La Loi Pinel

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Le dispositif Pinel 2016
investir-loi-pinelLe dispositif en faveur du secteur de l’immobilier neuf et de la construction a été instauré par la loi de finances pour 2015 : Le dispositif Pinel qui remplace le dispositif Duflot.

 

Caractéristiques de la loi Pinel 2016

  • La réduction d’impôt Pinel sur le revenu est de 12%18 %ou 21% du prix de revient, applicable aux contribuables qui acquièrent du 1er septembre 2014 au 31 décembre 2016, des logements neufs ou assimilés qu’ils s’engagent à donner en location nue à usage d’habitation principale du locataire pendant une durée minimale de six, neuf, ou 12 ans,
  • La réduction d’impôt Pinel s’applique également aux souscriptions de parts de société civile de placement immobilier (SCPI) réalisant les mêmes investissements.
  • La défiscalisation Pinel est réservé aux investisseurs qui réalisent de manière directe ou indirecte des investissements dans le secteur du logement neuf et qui s’engage à louer le logement nu pendant six ou neuf ans, avec une option de trois ans supplémentaire. La location doit être destinée à l’usage d’habitation principale du locataire; de plus, elle doit être effective et continue.
    Les locataires devront satisfaire à certaines conditions de ressources (les mêmes que pour l’ancienne loi Duflot).
    Pendant toute la période couverte par l’engagement de location, les loyers ne doivent pas excéder des plafonds réglementaires qui seront fixés à un niveau intermédiaire entre le parc social et le marché libre.
  • Il est désormais possible de louer à ses ascendants ou descendants à partir du moment où ces derniers ne font pas partie du foyer fiscal de l’investisseur contribuable.
  • La réduction d’impôt Pinel est calculée sur le prix de revient des logements, retenu dans la limite d’un plafond par mètre carré de surface habitable (ou sur 100 % du montant de la souscription SCPI), dans la limite d’un montant global annuel de 300 000 € ;
  • Les Réductions d’impôt non déduites ne sont pas reportables.
  • Les investissements locatifs ouvrant droit au bénéfice de la réduction d’impôt Pinel doivent être situés dans des zones limitées, qui présentent un déséquilibre entre l’offre et la demande de logements. Toutefois, dans les zones où ces besoins sont localisés (zone B2), la réduction ne s’appliquera qu’aux logements situés dans des communes ayant fait l’objet d’un agrément du Préfet de Région ;
  • L’avantage fiscal Pinel est réservé exclusivement aux logements respectant la réglementation thermique en vigueur au 1er janvier 2013 (RT 2012), ou bénéficiant du label «BBC 2005», pour ceux non soumis au respect de cette réglementation, ou, pour les logements rénovés, de ceux justifiant d’un certain niveau de performance énergétique.
  • Au titre d’une même année d’imposition, le contribuable ne peut bénéficier de la défiscalisation Pinel à raison de 2 logements maximum par an, sans préjudice de la possibilité de bénéficier au titre de la même année de cet avantage fiscal au titre également de la souscription de parts de SCPI éligibles dans la limite du plafond global de 300 000 € ;
  • Pendant toute la période couverte par l’engagement de location, les loyers ne doivent pas excéder des plafonds réglementaires qui seront fixés à un niveau intermédiaire entre le parc social et le marché libre. Dans cette même logique, les locataires devront satisfaire à certaines conditions de ressources.
  • La défiscalisation Pinel impose une limitation du nombre de logements pouvant être éligibles à la réduction d’impôt au sein d’un même programme, sanctionnée par une amende à la charge des promoteurs cédant une proportion excessive de logements neufs en vue d’un usage locatif ouvrant droit à l’avantage fiscal Pinel. Mais à défaut de décret d’application, la loi de finances 2016 supprime à compter du 1er janvier 2016 cette condition.
  • Pour être éligible au « Pinel », un logement acquis en VEFA (vente en l’état futur d’achèvement) doit désormais être achevé dans les 30 mois suivant la signature de l’acte authentique d’acquisition.

 

Calcul de la réduction d’impôt avec la loi Pinel 2016

Calcul de la réduction d’impôt

La réduction d’impôt Pinel est calculée sur le prix de revient du logement, retenu dans la limite de plafonds par mètre carré de surface habitable fixés par décret en fonction de la localisation du logement et sans pouvoir dépasser 300 000 €.

Les plafonds 2015 sont : Plafonds au m² : 5 500 €/m²

Exemple plafond Pinel :

Pour un appartement neuf de 45 m² habitables + 4 m² de balcon, soit 47 m² fiscal :
Le prix de revient maximum sera de 47 x 5 500 = 258 500 €

Le taux de la réduction d’impôt est :  18 % sur 9 ans (Si l’investisseur choisit l’option 9 ans).

En plus de la réduction d’impôt Pinel, une économie d’impôt supplémentaire est obtenue par les déficits fonciers. Ceux-ci sont dus à la taxe foncière, aux travaux éventuels, et aux charges locatives, les intérêts d’emprunt eux étant déductibles des revenus locatifs.

Les déficits fonciers ainsi obtenus sont imputables sur les revenus imposables à concurrence de 10700€/an. Le surplus est déductible des seuls revenus fonciers des dix années suivantes.

Zones éligibles

Les zones éligibles à la loi Pinel sont réduites aux zones A et B1. Les communes en zones B2 pourront être éligible sur agrément du Préfet.

  • Zone A :Paris et agglomération parisienne, côte d’Azur, Genevoix français.
  • Zone B1 :Agglomérations de plus de 250 000 habitants, grande couronne de Paris, pourtour côte d’azur, outremer, corse et îles, quelques agglomérations chères.
  • Zone B2 :Autres agglomérations de 50 000 habitants, zones littorales, limite île de France.
  • Zone C :reste du territoire.

 Dispositif Pinel : obligations à respecter

Pour bénéficier de la défiscalisation Pinel l’investisseur doit s’engager à ce que le loyer au m² mensuel n’excède pas, durant toute la durée de l’engagement de location, un plafond de loyer réactualisé tous les ans.

Les plafonds de loyer 

Pour les baux signés en 2016, les plafonds de loyers sont de :

Zones géographiques*Prix au m²/mois
Zone A bis16,83 €/m²
Zone A12,50 €/m²
Zone B110,07 €/m²
Zone B28,75 €/m²

Aux plafonds de loyers ci-dessus, il est fait application d’un coefficient multiplicateur :
0,7 + 19/S, où S est la surface du logement. Le coefficient ainsi obtenu est arrondi à la deuxième décimale la plus proche et ne peut excéder 1,2.

La surface à prendre en compte s’entend comme la surface habitable définie à l’article R111-2 du Code de la Construction et de l’Habitation, augmentée de la moitié, dans la limite de 8m² par logement, de la surface de certaines annexes. Il s’agit des caves, sous-sols, remises, ateliers, séchoirs et celliers extérieurs au logement, resserres, combles et greniers aménageables, balcons, loggias et vérandas et, dans la limite de 9 m2 , des parties de terrasses accessibles en étage ou aménagées sur ouvrage enterré ou à moitié enterré. Cette liste est limitative. Les garages, places de stationnement couvertes ou non ne sont pas pris en compte.

Les plafonds de Ressources 

 Les locataires sont soumis à conditions de ressources.

Les revenus pris en compte sont les revenus cumulés de chaque personne vivant dans le foyer du locataire, au titre de l’avant-dernière année précédant la signature du contrat de bail.

Il est cependant admis que les ressources du locataire peuvent être appréciées sur les revenus de l’année qui précède celle de la signature du bail, lorsque cela est plus favorable.
Par ailleurs, les conditions de ressources doivent désormais être appréciées au regard des seules ressources du locataire, lorsque celui-ci est rattaché à leur foyer fiscal au titre de l’année de référence.
Ces plafonds sont revalorisés au 1er janvier de chaque année en fonction de la variation de l’indice des prix INSEE.

 Pour les baux signés ou renouvelés en 2016, les plafonds de ressources Pinel sont :

 

Nombre de personnes
composant le foyer
composant le foyer
Zone AbisZone AAZone B1Zone B2
Personne seule36 993 €36 993 €30 151 €27 136 €
Couple55 287 €55 287 €40 265 €36 238 €
Personne seule ou couple
ayant une personne à charge
72 476 €66 460 €48 422 €43 580 €
Personne seule ou couple
ayant deux personnes à charge
86 531 €79 606 €58 456 €52 611 €
Personne seule ou couple
ayant trois personnes à charge
102 955 €94 240 €68 766 €61 890 €
Personne seule ou couple
ayant 4 personnes à charge
115 851 €106 049 €77 499 €69 749 €
Majoration par personne à charge
à partir de la cinquième
+ 12 908 €+ 11 816 €+8 646 €+ 7 780 €

 

 Conditions d’accession à la propriété dans les immeubles

Afin d’éviter que des programmes immobiliers soient vendus uniquement à des investisseurs par des réseaux de commercialisation peu scrupuleux, et donc améliorer la qualité des appartements neufs construits, la loi Pinel  imposera, pour les immeubles de plus de 5 logements :

  • 80% d’appartements neufs vendus en loi Pinel maximum,
  • 20% d’appartements neufs vendus en accession à la propriété minimum.

Le pourcentage sera fixé par décret.

 

Tableau récapitulatif du dispositif Pinel Loi PINEL
Engagement de location6 ou 9 ou 12 ans sur option
Réduction d’impôt si Label BBCRéduction étalée sur 6 ans : 12 %
Réduction étalée sur 9 ans : 18 %
Réduction étalée sur 12 ans : 21 %
Date de validitéActes signés du 1er Septembre 2014 au 31 décembre 2016
Plafond d’investissementLes Réductions sont calculées sur un prix de revient de 300000 € maximum dans la limite de 5 500  € par m².
Locations aux ascendants et descendantsPossible si hors du foyer fiscal
Imputation des déficitsLes déficits imputables sur le revenu global sont limités à 10 700 €.
Zones concernéesAbis, A, B1,
B2 sur agrément
Plafonds de ressources des locatairesOui
Plafonnement des loyers 2015
(Appliquer le coefficient multiplicateur)
0,7 + 19/S
S = surface fiscale
Zone Abis : 16,83 €/m²
Zone A : 12,50 €/m²
Zone B1 : 10,07 €/m²
Zone B2 : 8,75 €/m²

 

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